NADEELCOMPENSATIE EN DIJKWONINGEN
Nederland heeft relatief veel watergangen, zoals rivieren en kanalen. Ook is Nederland relatief dicht bebouwd. Zo bevinden er zich aardig wat bedrijven en woningen naast of bij het water. Het wonen bij watergangen komt echter met beperkingen. Niet iedereen is zich daarvan bewust. Op 9 februari 2026 moest de rechtbank Limburg oordelen over een verzoek om nadeelcompensatie vanwege een dijkversterking. Deze rechtszaak illustreert dat het wonen bij een rivier samengaat met het moeten dulden van bepaalde beperkingen. Voor mij een reden om deze zaak te bespreken.

Wat speelde er in deze rechtszaak?
Het waterschap voerde een dijkversterking uit. Daarvoor was een projectplan vastgesteld. Tegen dit project waren op zichzelf geen grote bezwaren. Misschien ook wel logisch, want de dijkversterking biedt een betere bescherming tegen overstromingen. Wel hadden drie bewoners van dijkwoningen moeite met de schade die zij stelden te hebben geleden. De bestaande keermuur werd verstevigd en opgehoogd met 73 centimeter, en wel over een lengte van 275 meter. Daardoor veranderde het uitzicht van de dijkwoningen nogal. Waar voor de dijkversteviging nog uitzicht was op de Maas en het achterliggende landschap, verdween dit uitzicht door de verhoging van dijk. Aan de verslechtering van het uitzicht is een waardedaling van de woningen gekoppeld. Via een taxatierapport van een makelaar is de verslechtering van uitzocht ‘contant’ gemaakt. De vraag voor de rechter was of er nu wel of geen schadevergoeding moest worden betaald.

De hoogte van de schade
Om deze zaak wat concreter te maken bekijken we de hoogte van de schade. Het gaat als gezegd om uitzichtschade, die de verkoopwaarde van het perceel met dijkwoning verminderd. Volgens het (onbetwiste) rapport zou die waardedaling bij huis 1 een bedrag van 20.000 euro zijn, bij huis 2 een bedrag van 15.000 euro en bij huis 3 een bedrag van 7.500 euro. In procenten van de waarde van de woningen zou dit een waardedaling inhouden van respectievelijk 4,4%, 3,5% en 4,3%. Zogezegd is dat dus de prijs van een dijkversterking.

Toetsingscriteria
Nadeelcompensatie gaat om een schadevergoeding als gevolg van een rechtmatige overheidshandeling. Anders gezegd, in deze zaak mocht het waterschap de dijk verhogen (een rechtmatige handeling), maar zou het kunnen dat dit voor één of meerdere specifieke partijen onevenredig nadeel oplevert. Dat moet dan worden vergoed bij wijze van compensatie van het geleden nadeel (de becijferde schade). De gedachte achter deze vorm van schadevergoeding, is dat algemene lasten (zoals een dijkverhoging waar heel veel mensen van profiteren) niet onevenredige hoeven te drukken op één persoon of een kleine groep van personen (in dit geval drie eigenaren van dijkwoningen). Dit noemt men het beginsel van gelijke lasten. De toetsingscriteria staan in hoofdstuk 15 van de Omgevingswet alsook in artikel 4:126 en verder van de Algemene wet bestuursrecht. Kort gezegd komt dit neer op: er moet een specifieke last zijn, er moet een absolute last zijn (de schade moet uitstijgen boven het normaal maatschappelijk risico), er moet causaal verband zijn tussen schade en oorzaak (de rechtmatige handeling).

Moet er nadeelcompensatie worden betaald?
Het begon allemaal met een beperking op uitzicht vanwege een dijkversterking. De schadelijke gevolgen van die dijkversterking drukken op een heel kleine groep mensen, namelijk de drie eigenaren van de dijkwoningen (speciale last). Ook staat deze schade in causaal verband met de dijkverhoging. Immers, zonder de dijkversterking zou er geen verlies van uitzicht zijn. Maar hoe zit het met het normaal maatschappelijk risico? Een klein percentage van de schade moet voor rekening blijven van de bewoners. Dat noem je de drempelwaarde. Dat is een normaal risico voor mensen die, in dit geval, wonen aan een rivierdijk die eens in de zoveel jaar zal moeten verhoogd. Als drempel is gekozen voor 5%. De rechter vindt dat goed. De waarde van de woningen mogen dus met 5% dalen vanwege de dijkversterking. Daarmee komen de verzoekers van nadeelcompensatie meteen in de problemen, want de waardedalingen blijven steeds onder die drempelwaarde. In deze zaak gaat het bovendien over het voordeel dat de eigenaren van de dijkwoningen hebben. Hun huizen worden na de dijkversteviging beter beschermd tegen overstromingen en dat is ook op geld waardeerbaar. Dat feit verhoogt juist de waarde van de woningen. Ook die redenering keurt de rechter goed. In de uitspraak komt niet aan bod hoeveel voordeel zo’n beter beschermde woning dan oplevert. De reden daarvan is dat men met de gestelde schade sowieso niet boven de drempelwaarde van het normaal maatschappelijk risico uitkomt.

Wonen aan het water
Het wonen bij water komt dus met beperkingen. In de praktijk kom je best vaak geschillen tegen over dit onderwerp. Mensen die bij het water willen gaan wonen adviseer ik altijd om rekening te houden met de regels van Rijkswaterstaat of waterschappen. Hoe zit het met onderhoud van sloten of van beschoeiingen, hoe zit het met extra regels over wat je mag bouwen naast het water en hoe zit het verhogingen van keringen (zoals een rivierdijk)? In de besproken rechtszaak zien we duidelijk dat je soms met een stukje nadeel blijft zitten. Tot slot nog een leestip over nadeelcompensatie. In 2022 bracht het Ministerie van Binnenlandse Zaken een handreiking uit over nadeelcompensatie onder de Omgevingswet. Deze handreiking is goed bruikbaar.

Michiel de Groote, docent bij Waterschapsland