Handelt de gemeente onrechtmatig door oplevering van bouwkavels met hoogteverschillen?

Stel dat een gemeente bouwrijpe grond levert en dat de afzonderlijke kavels niet allemaal even hoog zijn. Bij het ene kavel is het vloerpeil tot tientallen centimeters lager dan bij het andere. Dat is opvallend, al is het betreffende gebied van nature enigszins geaccidenteerd. De lager gelegen kavels zullen dan immers wateroverlast gaan ondervinden van de hoger gelegen kavels. Ook ligt het peil van de wegen bij sommige kavels hoger dan het aangewezen vloerpeil op die kavels. Niet prettig, want dat maakt preventieve maatregelen zoals drainage en keerwandjes noodzakelijk. De lager gelegen percelen zijn dan ook minder waard vanwege dit soort problemen dan de hoger gelegen percelen. Kan die waardedaling worden afgewend op de gemeente? Met andere woorden, heeft de gemeente die de ongelijke bouwrijpe kavels in het verkeer heeft gebracht op een of andere wijze onrechtmatig gehandeld?

Vorige week bood het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 16 juni 2020 uitsluitsel (ECLI:NL:GHARL:2020:4579). Eerder oordeelde de rechtbank te Assen in een tussenvonnis dat de gemeente aansprakelijk was voor de schade. Hoe hoog die schade exact is, zou nog met behulp van een deskundigenbericht moeten worden uitgezocht. Het Hof kijkt er anders tegenaan dan de rechtbank, zo blijkt na het hoger beroep tegen het tussenvonnis. Aansprakelijkheid is pas aan de orde als er een norm is geschonden. Er moet zogezegd ‘iets onrechtmatigs’ zijn gebeurd. Artikel 6:162 BW biedt geen concrete invulling; de inkleuring van wat wel en niet mag is in wezen aan de rechtspraak overgelaten. Het Hof zoekt naar een soort norm waar de gemeente dan niet aan zou hebben voldaan. Is er een geschreven of ongeschreven zorgplicht die de gemeente verplicht om dusdanig veel rekening te houden met de belangen van de (toekomstige) bewoners dat zij hoogteverschillen had moeten voorkomen? Nee, aldus het Hof. En dat is belangrijk om te weten, want over verschillen in vloerpeilen en hoogtes van bouwkavels zijn wel vaker geschillen. Hierna bespreek ik de gedachtegang van het Hof.

Het Hof gaat ervan uit dat de natuurlijke hoogteverschillen in het licht glooiende terrein niet zijn weggenomen of verergerd, maar dat met het bouwrijp maken de bestaande hoogteverschillen eenvoudigweg niet zijn geëgaliseerd. Vervolgens komt vast te staan dat uit het bestemmingsplan noch uit algemene planologische regels een verplichting voortvloeit om bij elkaar gelegen bouwkavels zonder hoogteverschillen aan te bieden. Is er dan nog een ongeschreven regel die maakt dat de gemeente bestaande, natuurlijke oneffenheden had moeten egaliseren? Het antwoord is al bekend, zo’n regel is er niet. Dat sommige bewoners nadeel ondervinden van de hoogteverschillen per kavel, is niet genoeg om te spreken van onrechtmatigheid. Sommige kavels zijn nu eenmaal beter gelegen dan andere, zo zegt het Hof in punt 4.5 van het arrest. De gemeente hoeft niet alle nadelen van de minder gelukkige kavels op te heffen. Stel je voor dat dit anders zou zijn, zo vraagt het Hof zich af. Dan zou er in het heuvelachtige zuiden van Limburg wel heel erg veel grondverzet nodig zijn bij het bouwrijp maken van een bouwplan (zie punt 4.7).

En zo sneuvelen de vorderingen tegen de gemeente dus alsnog bij het Gerechtshof. Het zal een bevrijding zijn voor veel gemeenten. Voor degenen die last ervaren is het uiteraard even slikken. Wat betreft de discussie over de zoektocht naar een geschonden rechtsnorm: deze rechtszaak geeft voor de zoveelste keer aan dat het soms lastig is om een rechtsnorm te vinden om gemeentelijke aansprakelijkheid op te baseren. Er zijn geen meetfouten gemaakt in deze zaak of onjuiste vloerhoogtes aangegeven. Er is enkel gekozen om bestaande hoogteverschillen niet weg te werken, met als gevolg dat er enkele ‘mindere’ kavels kwamen. Of dat nu echt slim is geweest, weet ik niet. Maar het rechtsoordeel van het Hof is niet onbegrijpelijk.

Hier is het arrest te vinden: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2020:4579

Michiel de Groote, advocaat

[Photo by D. Eri on Unsplash]