Buurtrestaurant geen artikel 290-bedrijfsruimte

Het komt best vaak voor dat een gemeente in hoedanigheid van verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen. Zo wil de gemeente Apeldoorn (onderhouds)kosten besparen door minder vastgoed in eigendom te hebben. Het aantal culturele accommodaties in de stad kan omlaag, zo is terug te lezen in de nota Gemeentelijk vastgoed uit 2012. Voor meer achtergrondinformatie is dit artikel interessant. https://www.apeldoorndirect.nl/stad/college-van-apeldoorn-wil-fors-minder-geld-kwijt-aan-eigendom-beheer-en-onderhoud-van-gemeentelijk-vastgoed-20121001/

Kennelijk was nu de Finse School aan de beurt. Dat is een soort buurtcentrum waar diverse maatschappelijke en culturele activiteiten worden georganiseerd. De gemeente zegde de huur op, waarna de huurder via de kort gedingrechter ontruiming probeerde te voorkomen. De (juridische) hamvraag bij dit soort huurovereenkomsten is altijd onder welk wettelijk huurregime de overeenkomst valt. Voor woonruimte gelden weer andere regels dan voor bedrijfsruimte, waarbij er bij bedrijfsruimte weer twee verschillende soorten zijn. De huurder van de Finse School, de Stichting Mudanthe, heeft geprobeerd de ontruiming van gehuurde te voorkomen door zich te beroepen op het huurregime van bedrijfsruimten als bedoeld in de zin van art. 7:290 BW. Dat is zogezegd strenger dan het huurregime van bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 7:230a BW. Helaas voor de huurder heeft deze zet niks opgeleverd. De kort gedingrechter heeft geen voorziening getroffen om de ontruiming te voorkomen. De gemeente mocht dus opzeggen en ontruiming eisen. Volgens het vonnis van 4 maart 2019 geeft de rechter de huurder nog drie weken de tijd om alles te ontruimen. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBGEL:2019:877

Over de redenering van de rechter het volgende. Cruciaal voor de vraag om wat voor soort bedrijfsruimte het gaat was de rol van het buurtrestaurant. Restaurants vallen in de categorie artikel 790-bedrijsruimte. Opzeggen van de huur mag dan niet zomaar. Bij beantwoording van de vraag welk regime van toepassing is gaat het om wat partijen, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hadden. Dat is vaste rechtspraak.

De huurder heeft hierover gezegd (zie r.o. 4.5):

“Uit de stukken van partijen wordt vooralsnog afgeleid dat het buurtrestaurant aanvankelijk een activiteit was die circa 1x per maand werd aangeboden voor buurtbewoners. Ter zitting is door Mudanthe verklaard dat het buurtrestaurant op dit moment 1x per week, meestal op woensdag, gehouden wordt. Daarbij wordt door (een deel van) de deelnemers zelf gekookt. De gasten schrijven van tevoren op een intekenlijst in dat ze komen eten en betalen een gering bedrag voor de maaltijd.”

In r.o. 4.6 komt de rechter tot zijn (op zich begrijpelijke) oordeel, dat het gehuurde niet valt onder het regime van artikel 7:290 BW:

“Gelet op de stukken van partijen en hetgeen op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is het voorlopig oordeel gerechtvaardigd dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een culturele bestemming van de Finse School voor ogen heeft gestaan, met activiteiten ten dienste van de buurt. Daarbij is door de gemeente een beperking opgenomen, namelijk dat het gebruik moet passen binnen de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ die de Finse School heeft volgens het geldende bestemmingsplan. Het buurtrestaurant is één van de middelen om het maatschappelijke doel te bereiken, naast culturele en kunstzinnige workshops.
De overeenkomst voorziet niet in een (deel)gebruik met een zelfstandig doel ‘restaurantbedrijf’ en het pand is evenmin als restaurant ingericht. Dat in een pand met een keuken, tafels en stoelen ook maaltijden kunnen worden bereid en genuttigd is onvoldoende om te concluderen tot een ‘bestemming krachtens de overeenkomst tot het uitoefenen van een restaurantbedrijf’. Gelet op het voorgaande valt de overeenkomst onder het regime van artikel 7:230a BW.”

Geïnteresseerd in hoe de gemeente het beste kan omgaan met verhuur van gemeentelijke eigendommen? Op 2 april a.s. geef ik samen met Karima Bol deze cursus via opleidingsinstituut Segment: https://www.segment.nl/cursuskalender/359/verhuur-gemeentelijke-eigendommen

Michiel de Groote

(Photo by J. Romero on Unsplash)