OOK GEMEENTEN MOETEN DUIDELIJKE OVEREENKOMSTEN MAKEN

De gemeente Rotterdam ging eind september nat toen zij via de rechter een boete van EUR 25.000,- wilde innen bij een particulier. Deze particulier had van de gemeente een kluswoning gekocht. De verplichte renovatie was echter niet naar de zin van de gemeente. Daarop volgde een procedure om de contractuele boete te kunnen incasseren. De rechter zette er met zijn vonnis een dikke streep doorheen.

Overeenkomst tot koop kluswoning en boete
De gemeente had een zogenoemde kluswoning verkocht aan een particulier. Een kluswoning is een woning die voor weinig geld wordt verkocht, maar die nog wel helemaal moet worden opgeknapt. Mede dankzij een verplichte vergunningencoach kan de koper adequaat aan de slag gaan. Via de verkoop van kluswoningen hoopt de gemeente bepaalde wijken te verbeteren. In het koopcontract wordt verwezen naar het ‘Programma van Eisen, 169 Klushuizen’. Daarin staan bouwvoorschriften waar aan moet worden voldaan. Ook moet de koper zo spoedig mogelijk na de juridische levering van de woning de renovatie starten. Uiterlijk één jaar na de levering moet het af zijn. Als de woning klaar is, dan moet de koper dit melden bij de gemeente waarna de vergunningencoach de renovatie controleert. En dan komt het: heeft de koper niet aan al zijn verplichtingen voldaan, dan is hij een boete verschuldigd van EUR 25.000,-.

Wat zeggen de partijen over de boete?
De renovatie heeft langer geduurd dan was toegestaan en het is nog steeds niet helemaal af, aldus de gemeente. Zo moesten de kozijnen nog brandwerend gemaakt moeten worden. De koper beriep zich erop, dat de gemeente steeds heeft ingestemd met uitstel en dat hij helemaal niet verplicht is om brandwerende kozijnen te plaatsen. Het nalezen van het ‘Programma van Eisen, 169 Klushuizen’ leert, dat de bepalingen soms wat vaag zijn. Als iets zich in “slechte staat” bevindt, dan moet het worden vervangen. “Ondeugdelijke constructies en afwerkingen” moeten worden verwijderd. Maar dat is best arbitrair. En over kozijnen staat niets over een bepaalde brandwerendheid. Om dan een boete te eisen, gaat misschien wel wat ver.

Wat zegt de rechter?
De rechter fluit de gemeente terug. De gemeente kon niet duidelijk maken wat nu de harde verplichtingen waren die niet zijn nagekomen door de koper. De rechter zegt in punt 4.6 van het vonnis: “Weliswaar zijn er (grote) vertragingen geweest maar de gemeente Rotterdam heeft telkens met een uitstel ingestemd. Voor zover het (te laat) aanbrengen van het huisnummerbordje of conserveren van een metalen balk in strijd met de koopovereenkomst, rechtvaardigt dit niet de door de gemeente Rotterdam gevorderde boete van EUR 25.000,-. In verhouding tot de (beperkte) omvang van deze overtreding zou de boete buitensporig zijn en toepassing ervan tot een onaanvaardbaar resultaat leiden.”

Conclusie
De rechter wil er dus niet aan. Dat lijkt me geheel terecht. De gemeente kan geen (forse) boete opeisen als niet duidelijk is wat exact de afspraken of verplichtingen zijn. Als je iets belangrijk vindt, dan moet je het gewoon duidelijk vastleggen in de overeenkomst. En in de praktijk gaat dit echt vaak verkeerd.

Michiel de Groote, advocaat

[Photo by Neonbrand on Unsplash]